Der Traum vom Eigenheim wird für viele Menschen in Deutschland immer schwieriger.

Steigende Bauzinsen, hohe Lebenshaltungskosten und strengere Kreditbedingungen schränken die Möglichkeiten zum Immobilienkauf ein.

Trotzdem steigen die Preise für Häuser und Wohnungen weiter. Eine aktuelle Analyse zeigt, warum sich Angebot und Nachfrage auf dem deutschen Immobilienmarkt so unterschiedlich entwickeln.

Weniger Menschen interessieren sich für den Immobilienkauf

Seit der Zinswende im Jahr 2022 sind die Bauzinsen deutlich gestiegen. Nach Beginn des Iran-Kriegs im Februar 2026 nahm der Aufwärtsdruck weiter zu. Inzwischen bewegen sich die Bauzinsen auf die Marke von 4,5 Prozent zu.

Das wirkt sich unmittelbar auf die Nachfrage nach Immobilienkrediten aus. Carsten Brzeski von der ING Bank beobachtet, dass das Interesse an neuen Baufinanzierungen im Sommer deutlich nachgelassen hat.

Auch die Zahlen des Immobilienportals ImmoScout24 bestätigen diesen Trend. Zwischen Mai und September gingen die Kaufanfragen für Häuser und Eigentumswohnungen um sieben Prozent zurück.

Gleichzeitig stieg die Nachfrage nach Mietwohnungen und Miethäusern um zwölf Prozent. Diese Entwicklung geht aus dem aktuellen IW-Wohnbarometer hervor.

Während immer weniger Menschen kaufen möchten oder können, wächst das Angebot auf dem Markt. Nach Angaben des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) ist die Zahl der zum Verkauf stehenden Häuser und Eigentumswohnungen seit 2022 deutlich gestiegen.

Das Immobilienangebot wächst

Wie stark sich der Markt verändert hat, zeigen die Zahlen für das zweite Quartal 2026. Im Vergleich zum ersten Quartal 2022 wurden bundesweit nahezu doppelt so viele Eigentumswohnungen angeboten. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern lag der Anstieg sogar bei rund 140 Prozent.

Das Institut der deutschen Wirtschaft erklärt diese Entwicklung vor allem mit der gesunkenen Nachfrage und längeren Vermarktungszeiten. Ein entsprechend starker Zuwachs beim tatsächlichen Wohnungsbestand sei dafür nicht verantwortlich.

Hinzu kommt ein weiteres Problem: einige private Eigentümer, die vor zehn oder 15 Jahren während der Niedrigzinsphase Immobilien gekauft haben, könnten Schwierigkeiten bekommen, ihre Anschlussfinanzierung zu bezahlen. Die inzwischen deutlich höheren Zinsen belasten ihre monatlichen Finanzierungskosten.

Warum die Immobilienpreise trotzdem steigen

Obwohl weniger Menschen Immobilien kaufen möchten, sind die Preise bislang nicht deutlich gesunken. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes verteuerten sich Häuser und Wohnungen im zweiten Quartal 2026 im Durchschnitt um 0,6 Prozent.

Pekka Sagner, Immobilienexperte beim IW, erklärt dieses scheinbare Paradox mit der unterschiedlichen finanziellen Situation der Kaufinteressenten. Entscheidend sei nicht die durchschnittliche Kaufkraft aller Haushalte, sondern die Nachfrage jener Menschen, die sich Immobilien tatsächlich noch leisten können.

Diese Käufer verfügen häufig über hohe Einkommen oder zusätzliches Vermögen, beispielsweise durch Erbschaften oder bereits vorhandene Immobilien. Für sie fallen höhere Zinsen und Kaufpreise weniger stark ins Gewicht.

Obwohl diese Gruppe vergleichsweise klein ist, reicht ihre Nachfrage offenbar aus, um die Immobilienpreise weiter auf einem hohen Niveau zu halten.

Warum bezahlbarer Wohnraum schwer erreichbar bleibt

Für einen großen Teil der Bevölkerung sieht die Situation deutlich schwieriger aus. Hohe Bauzinsen, strengere Anforderungen der Banken, Inflation und Unsicherheit auf dem Arbeitsmarkt schränken die Möglichkeiten zur Immobilienfinanzierung ein.

Nach Einschätzung von Pekka Sagner können sich derzeit deutlich weniger Menschen selbst genutztes Wohneigentum leisten als noch gegen Ende der 2010er-Jahre. Damals lagen die Bauzinsen teilweise nur bei etwa einem Prozent.

Damit wieder mehr Haushalte den Schritt zum Eigenheim schaffen können, sind nach Ansicht der Experten zusätzliche Maßnahmen erforderlich.

Ein wichtiger Ansatzpunkt ist die Modernisierung älterer Gebäude. Viele bestehende Immobilien stammen aus den 1970er- und 1980er-Jahren und müssen energetisch und klimafreundlich saniert werden. Carsten Brzeski von der ING Bank hält dafür finanzielle Anreize für notwendig, da hohe Bau- und Finanzierungskosten viele Eigentümer von freiwilligen Modernisierungen abhalten.

Als mögliche Unterstützung werden unter anderem Entlastungen bei der Grunderwerbsteuer und den Notarkosten genannt. Auch steuerliche Vorteile für Kreditzinsen bei selbst genutzten Immobilien könnten die Finanzierung erleichtern.

Mehr Neubauten könnten die Preise entlasten

Christian Langosch vom Vermögensverwalter HQ Trust sieht vor allem einen größeren Wohnungsbau als wichtigen Lösungsansatz. Ein breiteres Angebot könnte den Wettbewerb stärken und dadurch die Preise sowohl auf dem Kauf- als auch auf dem Mietmarkt unter Druck setzen.

Dabei müsse der Staat nicht unbedingt selbst als wichtigster Bauherr auftreten. Vielmehr könne auch der Markt durch bessere Rahmenbedingungen für zusätzliche Bauprojekte sorgen.

Ländliche Regionen als mögliche Alternative

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, ländliche Regionen attraktiver zu machen. Während die Bevölkerung in großen Ballungsräumen voraussichtlich weiter wachsen wird, dürften viele ländliche Gebiete Einwohner verlieren.

Diese Entwicklung zeigt sich bereits auf dem Immobilienmarkt. In zahlreichen Großstädten und Ballungsräumen haben die Preise ein sehr hohes Niveau erreicht. Auf dem Land ist das Angebot dagegen häufig größer, während die Immobilienpreise vergleichsweise niedriger liegen.

Damit mehr Menschen einen Umzug außerhalb der Städte in Betracht ziehen, braucht es jedoch eine bessere Infrastruktur. Dazu gehören ein zuverlässiger öffentlicher Nahverkehr sowie attraktive Sport-, Kultur- und Freizeitangebote.

Solche Investitionen könnten dazu beitragen, ländliche Regionen lebenswerter zu machen und gleichzeitig den Druck auf die Immobilienmärkte der großen Städte zu verringern.

Ein Immobilienmarkt mit großen Ungleichheiten

Die aktuelle Entwicklung zeigt, wie stark sich die Möglichkeiten zum Immobilienkauf in Deutschland auseinanderentwickelt haben. Während finanzstarke Haushalte weiterhin Immobilien erwerben können, wird der Zugang zu Wohneigentum für viele andere immer schwieriger.

Steigende Zinsen allein erklären jedoch nicht die anhaltend hohen Preise. Auch die finanzielle Situation der verbleibenden Käufer, das begrenzte Wohnungsangebot und regionale Unterschiede spielen eine wichtige Rolle.

Um Wohneigentum wieder für breitere Bevölkerungsschichten erreichbar zu machen, braucht es daher mehrere Ansätze: mehr Neubauten, bezahlbare Modernisierungen und bessere Lebensbedingungen außerhalb der Ballungsräume.