Hey Lykkers, lasst uns über eine weniger bekannte Strategie bei der Immobilienfinanzierung sprechen, die die Sichtweise eines Kreditgebers auf euren Antrag verändern kann. Die meisten Kreditnehmer erwarten die übliche Checkliste: Einkommensnachweis, eine gute Bonität und einen Zinssatz, der beides widerspiegelt. Aber es gibt noch einen weiteren Hebel – einen, der weder von einem höheren Einkommen noch von längerer Wartezeit abhängt.

Stellen Sie sich vor, Sie könnten zusätzliche Sicherheiten bieten. Besitzen Sie liquide Vermögenswerte mit hohem Wert – wie ein diversifiziertes Anlageportfolio oder eine Lebensversicherung mit Rückkaufswert –, können Sie möglicherweise zusätzliche Sicherheiten anbieten, die das wahrgenommene Risiko des Kreditgebers reduzieren. Dieser Ansatz wird oft als „kreative Sicherheiten“ bezeichnet und ist am besten so zu verstehen, dass Vermögenswerte genutzt werden, um das Gesamtgeschäft zu stärken – und nicht, um Verbindlichkeiten zu verschleiern.

Der Grundgedanke ist einfach: Kreditvergabe ist eine Risikoentscheidung. Wenn ein Kreditgeber das Rückzahlungsrisiko als geringer einschätzt, kann das Angebot attraktiver sein – beispielsweise durch einen niedrigeren Zinssatz, geringere Gebühren oder flexiblere Genehmigungskriterien. In manchen Märkten können zusätzliche Sicherheiten auch die Kosten für eine Hypothekenversicherung (sofern zutreffend) reduzieren oder vermeiden, selbst wenn die Anzahlung unter einem üblichen Schwellenwert liegt.

Keith Gumbinger, ein Hypothekenanalyst, erklärt: „Hypotheken mit verpfändeten Vermögenswerten sind nicht ungewöhnlich und tauchen immer wieder am Markt auf.“ Das ist wichtig, denn es zeigt, dass es sich nicht um eine Fantasieidee handelt, sondern um eine reale Struktur, die unter bestimmten Umständen, typischerweise für Kreditnehmer mit nennenswerten liquiden Reserven, Anwendung findet.

Welche Arten von Vermögenswerten eignen sich also für diesen Ansatz? Kreditgeber bevorzugen in der Regel liquide, messbare und stabile Sicherheiten. Zu den zulässigen Optionen gehören häufig Anlagekonten mit börsennotierten Wertpapieren und in manchen Fällen ein Rückkaufswertanteil in einer Kapitallebensversicherung. Anstatt die Vermögenswerte zu verkaufen, behält der Kreditnehmer sie investiert, während der Kreditgeber Auflagen oder Ansprüche zum Schutz des Kreditvertrags festlegt.

Eine gängige Struktur sind wertpapierbesicherte Sicherheiten, die mit der Hypothek verbunden sind. Konkret kann der Kreditgeber je nach Art, Konzentration und Marktvolatilität der Vermögenswerte die Verpfändung eines Teils des zulässigen Portfoliowerts zulassen. Der Kreditnehmer behält in der Regel das Eigentum, das Konto ist jedoch als Sicherheit bis zur Erfüllung bestimmter Kreditbedingungen gesperrt.

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, den Rückkaufswert einer Kapitallebensversicherung als zusätzliche Sicherheit zu hinterlegen. Die Versicherung bleibt aktiv, jedoch kann der Kreditgeber bei einem Verstoß gegen die Kreditbedingungen einen definierten Anspruch auf die Rücklage der Versicherung geltend machen. Dies kann für Kreditnehmer vorteilhaft sein, die einen beträchtlichen Versicherungswert aufgebaut haben und eine Liquidation ihrer Anlagen vermeiden möchten.

Eine einfachere Option ist eine zweckgebundene Bareinlage oder ein Festgeldkonto als Sicherheit. Für Kreditgeber ist dies unkompliziert, da der Wert klar und die Liquidität vorhersehbar ist. Allerdings kann dies die Flexibilität einschränken, da das Geld faktisch für die Kreditbeziehung reserviert ist.

Wer profitiert am meisten von dieser Strategie? Sie eignet sich tendenziell für Kreditnehmer mit hohem Vermögen, aber unregelmäßigen oder unkonventionellen Einkommensmustern, wie beispielsweise Unternehmer, Provisionsverdiener oder Kapitalanleger. Auch für Anleger, die den Verkauf von Vermögenswerten – und damit möglicherweise Steuerzahlungen oder die Beeinträchtigung langfristiger Portfoliopläne – vermeiden möchten, um eine höhere Anzahlung zu leisten, kann diese Strategie attraktiv sein.

Diese Strategie birgt jedoch erhebliche Risiken und sollte nicht als „unbedenklich“ betrachtet werden. Sinkt der Wert der verpfändeten Wertpapiere erheblich, kann der Kreditgeber schnell – mitunter kurzfristig – zusätzliche Sicherheiten verlangen. Kann der Kreditnehmer keine zusätzlichen Mittel aufbringen, kann der Kreditgeber die verpfändeten Vermögenswerte im Rahmen des Vertrags verkaufen und dadurch Verluste realisieren. Zudem können manche besicherte Kredite je nach Vertragsbedingungen kündbar sein, was bedeutet, dass die Rückzahlungsbedingungen strenger ausfallen können als von Kreditnehmern erwartet. Bevor Sie kreative Sicherheiten einsetzen, sollten Sie dies als eine risikoreiche Finanzentscheidung betrachten – nicht als Abkürzung. Arbeiten Sie mit einem unabhängigen Berater und einem Hypothekenspezialisten zusammen, der über direkte Erfahrung mit besicherten Strukturen verfügt. Testen Sie Ihren Plan auf die Auswirkungen eines deutlichen Marktabschwungs und stellen Sie sicher, dass Sie über Liquiditätsreserven verfügen, die über die verpfändeten Vermögenswerte hinausgehen. Vergleichen Sie anschließend die prognostizierten Einsparungen mit dem Verlust an Flexibilität und dem zusätzlichen Risiko, das Sie eingehen.

Wenn Sie über die nötigen Vermögenswerte verfügen – und die Disziplin, die Rahmenbedingungen einzuhalten – können kreative Sicherheiten ein wirksames Mittel sein, um die Ergebnisse Ihrer Hypotheken zu verbessern, ohne Ihre langfristigen Anlagen zu liquidieren. Achten Sie lediglich darauf, dass die Vertragsbedingungen so solide sind, wie die Strategie klingt.