Der Gewerbeimmobilienmarkt (CRE) stand in den letzten Jahren unter Druck. Rasante Zinserhöhungen trieben die Kreditkosten in die Höhe, die Kapitalisierungsraten stiegen und die Werte sanken.

Viele Eigentümer konzentrierten sich auf Verlängerungen, Umstrukturierungen und das bloße Überleben. Der Zyklus sieht nun endlich anders aus. Da die Inflation nachgelassen hat und die Renditen nicht mehr ihren Höchststand erreicht haben, dürften die nächsten drei Jahre disziplinierten Käufern zugutekommen.

Was hat sich geändert?

Gewerbeimmobilien sind eine fremdfinanzierte, renditeorientierte Anlageklasse. Steigt der risikofreie Zinssatz, sinken die Bewertungen. Dieser Gegenwind lässt nach. Die Inflation hat sich wieder normalisiert, was den politischen Entscheidungsträgern Spielraum für eine Lockerung der Geldpolitik gibt. Die langfristigen Renditen haben sich von ihren Höchstständen erholt, und die Finanzierungsangebote unterliegen keinen so starken Schwankungen mehr. Allein die Stabilität verbessert die Kreditvergabe, noch bevor sich die Spreads verringern.

Zinsen und Renditen

Ein Rückgang der Kreditkosten um einen Prozentpunkt kann die Werte erheblich beeinflussen. Das ist die Rechnung mit diskontierten Cashflows und Kapitalisierungszinssätzen. Als die Rendite zehnjähriger Staatsanleihen vom Höchststand des Vorjahres sank, folgten die Anleihekurse diesem Beispiel. Wenn sich die langfristigen Renditen dem Bereich von 3,5 % annähern und die Hypothekenzinsen etwas niedriger ausfallen, erweitert sich das Spektrum an möglichen Transaktionen. Niedrigere Carry-Kosten reduzieren zudem Zwangsverkäufe und stabilisieren so die Preise.

Politikwende

Kurzfristige Zinssenkungen beeinflussen zwar nicht direkt die Konditionen von Gewerbeimmobilienkrediten, signalisieren aber das Ende einer aggressiven Straffung der Geldpolitik. Dieser psychologische Wandel ist von Bedeutung. Kreditgeber sind wieder eher bereit, verbindliche Kreditzusagen zu erteilen, Kreditnehmer gewinnen Vertrauen in Transaktionen, und Anlageausschüsse beginnen wieder, Risiken zu bewerten. Ein gemäßigterer geldpolitischer Kurs verringert zudem in Basisszenarien die Rezessionswahrscheinlichkeit.

Plateau der Notlage

Die schwachen Marktteilnehmer haben sich weitgehend positioniert: Laufzeitbegrenzungen wurden aufgehoben, Überbrückungskredite angepasst und notleidende Vermögenswerte abgewertet. Verkäufer in Notlagen haben die Preisfindung vorangetrieben. Opportunistisches Kapital – Private-Equity-Fonds, Family Offices und ausgewählte REITs – ist dort eingestiegen, wo sich Angebot und Nachfrage schließlich treffen. Historisch gesehen fällt dieser Umschlag mit Konjunkturtiefs zusammen.

Kapitalflüsse

Institutionelle Anleger gewichten Immobilien im Vergleich zu politischen Anlagezielen nach zwei Jahren der Risikoreduzierung weiterhin unter. Gleichzeitig werden Aktien mit höheren Multiplikatoren gehandelt als viele stabilisierte Immobilien mit konservativer Verschuldung. Diese relative Bewertungsdifferenz zieht Investoren an. Kapitalrückflüsse sind nicht das Ziel, sondern das Schmiermittel, das ein stabiles Fundament benötigt.

Wo suchen?

- Mehrfamilienhäuser: Das Mietwachstum hat sich abgeschwächt, der Bau verlangsamt und die Finanzierungskosten haben neue Projekte gebremst. Dadurch entsteht in den nächsten 24–36 Monaten ein Angebotsengpass. Wertsteigernde Transaktionen mit operativem Aufwärtspotenzial und umsichtiger, festverzinslicher oder abgesicherter Verschuldung erscheinen vielversprechend.

- Industrie: E-Commerce, Nearshoring und die Optimierung von Lagerbeständen unterstützen weiterhin die moderne Logistik. Der Fokus liegt auf innerstädtischen Lagen, funktionalen Raumhöhen und ausreichender Stromkapazität. Das Vermietungsrisiko ist geringer als das Risiko der Veralterung.

- Einzelhandel: Die befürchtete Katastrophe ist ausgeblieben. Supermärkte als Ankermieter und Ladenzeilen mit hohem Bedarf an Gewerbeflächen und begrenztem Neubauangebot generieren weiterhin Cashflow. Erlebnisorientierte und serviceorientierte Mieter tragen zur Langlebigkeit bei.

- Spezialgebiete: Rechenzentren, Arztpraxen und Seniorenwohnanlagen profitieren von einer langfristigen Nachfrage. Für Rechenzentren sind Stromanschluss und Bauleitplanung die neuen Wettbewerbsvorteile; für Arztpraxen und Seniorenwohnanlagen bestimmen die Qualität des Betreibers und die Kostenerstattung die Ergebnisse.

Nicht Ihr Zuhause

Gewerbeimmobilien sind kein Hauptwohnsitz. Häuser werden für die lebenslange Nutzung erworben; Gewerbeimmobilien hingegen für Rendite, Wertsteigerung und Exit-Erlöse. Dieser Unterschied erklärt, warum sich die Immobilienpreise bei steigenden Zinsen als stabiler erwiesen haben. Im Gewerbeimmobilienbereich zählen die Kennzahlen. Konzentrieren Sie sich auf Kapitalisierungszinssätze, Schuldendienstdeckungsgrad (DSCR), Zinsdeckungsgrad und Exit-Annahmen. Emotionen sind teuer.

Reale Risiken

- Bürogebäude: Viele ältere Hochhäuser sind funktional veraltet. Umbauten sind kostspielig und mit hohen Auflagen der Bauleitplanung verbunden. Gehen Sie von niedrigeren Endwerten und höheren TI/LC-Budgets aus, da Leasing weiterhin schwierig bleibt.

– Fälligkeiten: 2026–2027 bringt eine weitere Schuldenwelle. Vermögenswerte, die mit alten Kupons finanziert wurden, müssen zu höheren Gesamtkosten refinanziert werden, sofern sich die Spreads nicht weiter verringern. Sponsoren mit niedrigen Anschaffungskosten oder neuem Eigenkapital werden die Übernahmen gewinnen.

- Richtlinien: Steuervorschriften, Versicherungskosten und lokale Bauvorschriften können die Rendite erheblich beeinflussen. Planen Sie höhere Betriebskosten ein und puffern Sie für Verzögerungen.

- Makroökonomie: Langsameres globales Wachstum oder eine erneute Inflation würden Zinsen, Spreads und Investitionsbudgets unter Druck setzen. Behalten Sie in jedem Modell Sensitivitätsanalysen im Blick – und vertrauen Sie deren Ergebnissen.

Wichtige Zeichnungsprinzipien

- Fremdkapital priorisieren: Setzen Sie auf festverzinsliche oder gut abgesicherte variable Kredite mit realistischer Tilgung und akzeptablen Kreditbedingungen. Kurzfristige Probleme können ansonsten gute Projekte zum Scheitern bringen.

- Konservatives Netto-Betriebsergebnis: Verwenden Sie die tatsächlichen Zahlen der letzten zwölf Monate, nicht optimistische Pro-forma-Rechnungen. Kalkulieren Sie höhere Versicherungs-, Nebenkosten- und Lohnkosten ein. Überbewerten Sie Preissteigerungen nicht.

- Disziplin beim Ausstieg: Setzen Sie höhere Schlussrenditen als Einstiegsrenditen an. Wenn sich das Geschäft weiterhin rechnet, besitzen Sie etwas Dauerhaftes.

- Liquidität: Halten Sie mehr Rücklagen als Sie denken – für Investitionen, Leasingkosten, Zinsen und Steuern. Flexibilität ist wichtig.

Portfolio-Maßnahmen

- Rebalancing: Wenn Aktien vor den Quartalszahlen stark gestiegen sind, sollten Sie Gewinnerpositionen reduzieren, um Sachwerte zu neuen Preisen zu erwerben. Der relative Wert ist entscheidend.

- Dollar-Kosten: Verteilen Sie Ihre Investitionen auf verschiedene Jahrgänge, um das Timing-Risiko zu minimieren. Die besten Renditen erzielen Sie oft durch kontinuierliches Kaufen in schwierigen Marktphasen.

- Diversifizierung: Kombinieren Sie Core-Plus-Aktien mit selektiven Value-Add-Aktien; streuen Sie über verschiedene Sektoren und Regionen; vermeiden Sie eine Konzentration auf einzelne Anlageklassen. Private Vehikel können das Engagement in börsennotierten REITs ergänzen.

- Zeithorizont: Immobilien sind eher ein Tanker als ein Schnellboot. Rechnen Sie mit einem mehrjährigen, stetigen Aufwärtstrend, der von kurzfristigen Marktschwankungen und Refinanzierungswellen unterbrochen wird.

Fazit

Der Winter am Gewerbeimmobilienmarkt neigt sich dem Ende zu. Niedrigere Inflation, eine lockere Geldpolitik und die Rückkehr von Kapital haben das Risiko-Rendite-Verhältnis wieder zugunsten von Käufern verschoben, die sorgfältig prüfen und klug finanzieren. Es ist keine Zeit für billiges Geld – es ist die Zeit der Auswahl. Disziplinierte Käufer können sich darauf konzentrieren, die Finanzierung langfristiger Anlagen zu stärken, ihr Engagement in widerstandsfähigen Sektoren auszubauen und Liquidität für motivierte Verkäufe zu sichern, während Refinanzierungswellen den Markt erreichen.