Der Kauf einer Immobilie mit einer Hypothek kann eine kluge Möglichkeit sein, die Kontrolle über eine Immobilie zu behalten und gleichzeitig Kapital für andere Ziele zur Verfügung zu haben.

Der „richtige“ Zeitpunkt, einen Kredit zu behalten oder ihn abzulösen, ist jedoch nicht allgemeingültig. Er hängt vom Liquiditätsbedarf, dem Zinssatz des Kredits und dem bereits erreichten Tilgungsfortschritt ab.

Realität bei Hypotheken

Eine lange Hypothekenlaufzeit bedeutet selten, dass die meisten Hausbesitzer die gesamte Laufzeit abbezahlen. Sondertilgungen, Umschuldungen, ein Verkauf oder die Entscheidung für Schuldenfreiheit können die Laufzeit verkürzen. Viele Haushalte halten einen 30-jährigen Kredit nicht über die gesamte Laufzeit, oft aufgrund von Umschuldungen, Umzug oder vorzeitiger Tilgung.

Die vorzeitige Tilgung eines Kredits mag bei niedrigen Zinsen rein „suboptimal“ erscheinen. Doch bei persönlichen Finanzen geht es nicht nur um Zahlen. Ein abbezahltes Haus kann die monatlichen Belastungen reduzieren, finanziellen Stress mindern und die Planung vereinfachen. Diese Vorteile sind in unsicheren Zeiten besonders wichtig, wenn Vorhersehbarkeit wertvoll und Flexibilität rar ist.

Liquidität

Der Wunsch, eine Hypothek abzubezahlen, beginnt oft mit einer einfachen Erkenntnis: Die monatliche Rate verschlingt einen großen Teil des Einkommens. Die Tilgung des Kredits reduziert nicht nur die Zinsen, sondern setzt den gesamten Zahlungsbetrag frei. Dieser Überschuss kann für das Nötigste verwendet werden, das Sparen beschleunigen oder ein finanzielles Polster schaffen, das die Haushaltsfinanzen stabilisiert.

Dieser Liquiditätszuwachs kann sich besonders dann positiv auswirken, wenn die Anlageerträge schwanken und die Nachrichtenlage in wirtschaftlichen Abschwungphasen beunruhigend ist. Wenn das Portfolio kein Vertrauen vermittelt, können garantierte Einsparungen durch den Wegfall einer Zahlung wie ein sicherer Gewinn erscheinen. Zudem verringert sich dadurch die Notwendigkeit, Anlagen zu ungünstigen Zeitpunkten zu verkaufen, nur um Rechnungen zu begleichen.

Verschiebung der Tilgung

Bei den meisten Festzinsdarlehen ändert sich der Charakter der Hypothekenzahlungen im Laufe der Zeit. Zu Beginn einer typischen 30-jährigen Laufzeit fließt ein großer Teil jeder Zahlung in die Zinsen, sodass der Restbetrag langsam sinkt. Später verringert sich der Zinsanteil, und die Tilgung beschleunigt sich. Diese Verschiebung erklärt, warum zusätzliche Zahlungen zu Beginn die Laufzeit des Darlehens erheblich verkürzen können.

Ein wichtiger Meilenstein ist der Zeitpunkt, an dem mehr als die Hälfte jeder Zahlung in die Tilgung fließt und der Fortschritt deutlicher sichtbar wird. Das Überschreiten dieser Schwelle verändert oft die Motivation. Man hat das Gefühl, dass das Darlehen tatsächlich schrumpft. Für viele Kreditnehmer entsteht Dynamik, sobald sich die Tilgung deutlich in Richtung Tilgung verschiebt. Dies kann je nach Zinssatz und Darlehensstruktur erst später in der Laufzeit der Fall sein.

Auslösekennzahlen

Ein praktisches Entscheidungsinstrument ist das Verhältnis des Restbetrags zu den jährlichen Zahlungen. Eine hohe Kennzahl bedeutet, dass moderate jährliche Kosten einen hohen Restbetrag kontrollieren, sodass die Beibehaltung der Hypothek als effizient empfunden werden kann. Ein niedriges Verhältnis von Kreditschuld zu Tilgung bedeutet, dass der Haushalt jährlich viel Geld für die Bedienung eines geringen Restbetrags ausgibt. Manche Kreditnehmer sind motivierter, wenn dieses Verhältnis in den einstelligen Bereich sinkt; gängige persönliche Richtwerte liegen bei etwa 10, 5 und 3. In diesem Stadium kann die Tilgung das Gefühl vermitteln, eine überflüssige Verpflichtung loszuwerden. Niedrige Zinsen verändern auch die Zusammensetzung der Zahlungen. Ein günstigerer Kredit bedeutet, dass ein größerer Teil jeder Zahlung früher in die Tilgung fließt, sodass sich das Eigenkapital schneller und ohne zusätzlichen Aufwand aufbaut und mehr Spielraum für Investitionen oder Rücklagen bleibt. Das kann die Dringlichkeit einer Sondertilgung verringern. Im Gegensatz dazu kann ein höherer Zinssatz die Tilgung wie einen vorhersehbaren Erfolg erscheinen lassen.

Zeitpunkt für den Ruhestand

Ein praktischer Meilenstein ist der geplante Zeitpunkt für den Ausstieg aus dem Berufsleben. Mit einer Hypothek in diese Phase zu starten, kann in Ordnung sein, erfordert aber einen verlässlichen Cashflow zur Deckung der Raten. Manche Haushalte bevorzugen es, schuldenfrei in den Ruhestand zu starten, um die Fixkosten zu senken und die Rentenentnahmen langfristig geringer und besser planbar zu gestalten.

Der Vermögensplaner Ryan Peters erklärt: „Gerade für Rentner ohne regelmäßiges Erwerbseinkommen kann es eine große Erleichterung sein, die Hypothek abzahlen zu können.“

Rückwärtsrechnen kann helfen. Schätzen Sie, in welchem ​​Jahr die Hypothek abbezahlt sein sollte, und berechnen Sie dann die jährlich benötigte zusätzliche Tilgung, um dieses Ziel zu erreichen. Dieser Ansatz macht aus einem abstrakten Wunsch – „irgendwann abzahlen“ – einen messbaren Plan. Er verhindert außerdem zu frühe Überzahlungen und schafft gleichzeitig einen klaren Weg zu geringeren Verbindlichkeiten.

Nach der Tilgung

Eine Hypothek kann wie erzwungenes Sparen wirken: Jede Zahlung wandelt Bargeld in Eigenkapital um. Sobald der Kredit abbezahlt ist, verschwindet die erzwungene Disziplin und der zusätzliche Geldfluss steht schnell zur Verfügung. Diese Freiheit ist zwar wertvoll, kann aber auch durch Lebensstilverbesserungen, die weder die langfristige Sicherheit noch das Wohlbefinden steigern, wieder verloren gehen. Ein durchdachter Tilgungsplan sieht daher vor, wofür das freigewordene Geld verwendet werden soll. Manche Haushalte nutzen es, um Notfallreserven wieder aufzubauen, die Altersvorsorge zu erhöhen, Bildungsziele zu finanzieren oder ein diversifiziertes Anlageportfolio aufzubauen. Die Einrichtung von Daueraufträgen trägt dazu bei, dass der neue Geldfluss die Finanzen stärkt, anstatt für alltägliche Ausgaben verwendet zu werden.

Fazit

Der ideale Zeitpunkt für die Tilgung eines Hypothekendarlehens ist oft erreicht, nachdem die anfänglichen zinsintensiven Jahre hinter sich gelassen wurden und der Restbetrag im Verhältnis zu den jährlichen Raten gering erscheint. Nutzen Sie einige Indikatoren – Tilgungsanteil, Verhältnis von Restbetrag zu Raten, Zinsvergleiche und den Zeitpunkt Ihres Renteneintritts –, um Ihre Entscheidung zu treffen. Wenn Ihnen Planbarkeit und Sicherheit aktuell am wichtigsten sind, kann die vollständige Tilgung des Darlehens auch dann eine sinnvolle Option sein, wenn die Zahlen auf den ersten Blick knapp erscheinen.